Ｑ. 相続税の試算をするため土地の価格を調べたいのですが、色々な種類の価格があると聞きました。
土地の価格はどんな種類があり、どの価格が相続税の対象となるのでしょうか？
A.
土地の価格は一物五価とも言われ「地価公示や路線価等」の種類があり、相続税の対象となる相続税評価額は一般的には「路線価」となります。また路線価が設定されていない地域については、市の固定資産税評価額に対して一定の倍率をかけて計算する方法によります。
- （1）地価公示
民間取引等の指標となり、不動産鑑定士が調査を行います。評価時期は1/1であり国が3月に発表を行います。一般的に時価と言われ、土地の売買価格の参考となります。
- （2）基準地価
地価公示とほぼ同様の調査方法であり、都道府県が9月に発表を行います。地価公示との違いは評価時期であり、地価公示が1/1に対し基準調査は7/1となります。これにより土地価格の変動を確認することができます。
- （3）固定資産税評価額
おなじみの価格ではないでしょうか？固定資産税の算定基準となります。評価時期は1/1であり市区町村より4月に通知されます。時価（地価公示）の70％程度となります。
固定資産税評価額140万円÷70％＝200万円が時価（地価公示）となります。
- （4）相続税評価額（路線価など）
①路線価
質問のありました相続税の対象となり、また贈与税の対象にもなります。評価時期は1/1であり国税庁が7月に発表を行います。本記事の掲載月では発表されている予定です。時価（地価公示）の80％程度となります。
路線価評価額160万円÷80％＝200万円が時価（地価公示）となります。
また、固定資産税に倍率を乗じて計算するケースでは、その地域や地目（宅地・雑種地・畑など）に応じて倍率表が公表されていますので、簡易に試算をすることができます。
②R1年度の路線価の比較
R1年の路線価の変動率を隣県である長野県、群馬県と比較してみたものが次の表です。
新潟県は全国的にも上昇率が下位となっているようです。
| 全国順位 | 地域 | 上昇率 |
| 25位 | 長野県 | △0.3％ |
| 30位 | 群馬県 | △0.4％ |
| 40位 | 新潟県 | △0.8％ |
- （5）実勢価格
（1）～（4）の価格と違い実際の売買価格となります。その土地毎の形状、近隣の開発状況、将来性等の個別事情を総合的に反映した価格となります。また経済情勢なども影響します。
- （6）各価格を調べる方法
| 種類 | 検索ワード | ＵＲＬ |
| 地価公示 基準地価 実勢価格 |
土地総合情報システム | www.land.mlit.go.jp |
| 路線価 | 路線価 | www.rosenka.nta.go.jp |
＊固定資産税評価額は通知書を御確認下さい。
- （7）R2年の土地価格の注目点
新型コロナウィルス感染症で土地の価格も影響を受けるものと想定されます。従って売買であれば、1/1時点の地価公示をそのまま参考にはできないと感じます。そして、相続税の対象である路線価の評価時期も1/1であり、何かしらの補正があることが望まれます。明らかにおかしい場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するなどの対応策が考えられます。
